Artigo: Agronegócio e preocupações jurídicas para os investimentos
O agronegócio merece atenção permanente com os assuntos jurídicos e engana-se o produtor rural ou a empresa do agronegócio que trata do assunto como se fosse de conhecimento exclusivo dos profissionais das áreas jurídica, ambiental ou contábil, sendo necessário classificar informações desde o momento da compra ou arrendamento de uma propriedade rural, onde não se mostra suficiente apenas auxílio de um corretor de imóveis para concretizar o investimento em uma nova propriedade rural, pois porteira adentro a preocupação deve sempre existir, incluindo passivos que ali já estavam, por exemplo, passivos ambientais, trabalhistas, tributários e de outra natureza que possa trazer insegurança jurídica impacto ao negócio futuramente.
A segurança jurídica na aquisição das propriedades rurais ou simplesmente no arrendamento delas ? essencial para evitar problemas futuros, devendo o investidor e pretenso produtor rural tomar conhecimento sobre vários aspectos que envolvem a propriedade rural porteira adentro, no que se destaca a regularização contratual, fundiária, ambiental, trabalhista e tributária.
Um produtor consciente sobre a regularização contratual deve estar ciente sobre as consequências de não buscar auxílio para garantir que, no contrato de compra e venda ?– não aquele que se busca atrav?s de modelos prontos na internet ou com um profissional não gabaritado para tanto ?– sejam separadas as obrigações pret?ritas para quem está vendendo, das obrigações futuras de quem está comprando, responsabilizando nas obrigações pret?ritas aqueles passivos porteira adentro que, porventura acompanhem o negócio jurídico, assegurando ainda o cumprimento de obrigações que lhe garantam o direito de propriedade, a plena posse do imóvel e sua entrega nas condições combinadas. Por fim, ? aconselhável que se descrevam as condições de entrega das benfeitorias existentes no imóvel rural que se pretende investir.
Al?m disso, quando se fala nos arrendamentos rurais a falta de cuidados nos instrumentos contratuais, pode acabar responsabilizando ambientalmente o arrendador pela má utilização do imóvel pelo arrendatário, quando não especificadas as condições para obtenção dos licenciamentos ambientais, utilização correta das dependências da propriedade para fins de retirada de recursos naturais, caça, pesca e outras atividades alheias ao arrendamento, sem contar os prejuízos não ressarcidos com estradas má conservadas, correções de solo e descarte indevido de resíduos.
Já no que se fala sobre regularização ambiental no momento da aquisição ou arrendamento de uma propriedade rural, destaca-se uma preocupação com a análise dos documentos que comprovam a ausência de passivos ambientais nas áreas protegidas pela legislação, ou seja, as Reservas Legais, ?reas de Preservação Permanente e ?reas de Uso Restrito, recomendando a análise do Cadastro Ambiental Rural, os Termos de Ajustamento de Conduta (TAC), Projetos de Recuperação de ?rea, propondo as medidas corretas para solução destes problemas e tamb?m projetos economicamente viáveis e sustentáveis para o melhor aproveitamento da propriedade rural.
A regularização fundiária, por sua vez, voltada tanto à compra quanto ao arrendamento de propriedades rurais, reflete um grande problema, poucas vezes observados, nas matrículas imobiliárias que estão nos cartórios de registros de imóveis, sendo o principal documento de comprovação do direito de propriedade livre e desembaraçado de quaisquer ônus. As matrículas, por vezes, permanecem sem as devidas atualizações cadastrais, causando transtornos de alto custo para o próximo adquirente, quem deverá promover toda a sequência de registros, como determina a lei de registros públicos, o que dependerá, não só do custeio de tais custos de cartório, como tamb?m de uma s?rie de documentos que comprovem todo o histórico,
Por fim, no que se refere à regularização trabalhista das propriedades rurais, um produtor rural preocupado com o que encontrará porteira adentro, deverá conhecer por completo a situação funcional de cada trabalhador ali instalado, como tamb?m a quitação das verbas trabalhistas de cada um deles, evitando ser penalizado por estes passivos pret?ritos, já que estará assumindo o comando deste novo negócio rural. Al?m disso sempre deverá atentar-se às temidas Normas Regulamentadoras do Minist?rio do Trabalho e Emprego ?– NR?’s ?– pois trazem obrigações ao empregador e ao empregado nas condições de manutenção do ambiente de trabalho com a utilização de equipamentos de proteção individual ?– EPI?’s ?– como tamb?m nos padrões mínimos de construção das estruturas de trabalho e alojamento dos empregados.
Portanto, o que se percebe, ? que nos negócios rurais, desde a aquisição ou arrendamento de uma propriedade, não podem mais serem tratados com amadorismo ou apenas nas relações de confiança, antigamente conhecido por negócios feitos no ?“fio do bigode?”, evitando prejuízos imensuráveis se deve tomar o máximo de cuidado e conhecer o máximo de informações jurídicas para garantir segurança, produtividade e sustentabilidade, naquele perfeito trinômio que une economia, meio ambiente e recursos humanos.
Autor: Pedro Puttini Mendes
Advogado no Agronegócio, palestrante e professor de Direito Agrário, ex-presidente da Comissão de Assuntos Agrários e Agronegócio da OAB/MS.
